Goed nieuws voor de verhuurmarkt

FJP Advocaten

De strenger geworden regelgeving rond kortetermijnverhuur – zoals via Airbnb, waarover we eerder al schreven – moest eigenlijk wat ademruimte geven aan de gewone huurmarkt voor langdurige verhuur. Maar in de praktijk is dat niet gebeurd. De grootste hinderpaal voor verhuurders blijft namelijk bestaan: het is moeilijk om een woning weer vrij te krijgen als er problemen ontstaan. Daardoor laten veel eigenaars hun pand liever leeg staan dan dat ze het verhuren.

In Italië genieten huurders een bijzonder sterke bescherming. Zelfs wanneer de wet hen in theorie niet langer beschermt – bijvoorbeeld als ze de huur niet meer betalen – kunnen ze dankzij de trage en ingewikkelde Italiaanse procesgang vaak toch langdurig in de woning blijven zonder te betalen. Volgens de huidige wet moet de eigenaar de huurder eerst officieel melden dat het huurcontract als ontbonden zal worden beschouwd (de zogenaamde ‘uithuiszetting’) indien de huurachterstand niet binnen een bepaalde termijn – meestal vijftien dagen – wordt aangezuiverd. Wordt er niet betaald, dan moet de verhuurder naar de rechtbank stappen en de rechter verzoeken de ontbinding van het huurcontract te bevestigen. De huurder kan echter uitstel vragen én krijgen van de rechter, doorgaans tussen negentig en honderdtwintig dagen, de zogenaamde ‘respijttermijn’, zodat hij alsnog zijn schuld kan afbetalen. Als er daarna nog steeds niet betaald wordt, kan en moet de rechter de uithuiszetting bevestigen en bevelen dat de woning wordt ontruimd. Alleen al om dat punt te  bereiken, kunnen vele maanden voorbijgaan. En zelfs daarna is de feitelijke uithuiszetting vaak nog een langdurig proces.

Als de huurder niet vrijwillig vertrekt, zijn niet alleen een gerechtsdeurwaarder en een slotenmaker nodig, maar ook de politie en – in het geval er minderjarigen in het pand aanwezig zijn – de sociale instantie. Net die laatste twee, de politie en de sociale instantie, zijn vaak bijzonder moeilijk beschikbaar, waardoor procedures kunnen voortslepen – in extreme gevallen zelfs jarenlang. Omdat deze situatie de gewone huurmarkt afremt, werkt de huidige regering aan een nieuwe wet die de regels grondig moet gaan veranderen. De nieuwe bepalingen voorzien erin dat uithuiszettingen – ook in geval van het bewonen van een tweede woning – op korte termijn zouden kunnen worden uitgevoerd. De eigenaar zou rechtstreeks aan de rechter kunnen vragen om een bevel tot vrijgave van de woning uit te vaardigen zodra het huurcontract afloopt. Dat bevel zou binnen vijftien dagen moeten worden afgeleverd, zonder dat de huurder eerst gehoord wordt en onmiddellijk uitvoerbaar zijn.

Alleen bij ernstige redenen én schriftelijk bewijs kan de uitvoering nog worden opgeschort. Bovendien zou een boete kunnen worden opgelegd van 1 procent van de maandhuur voor elke dag vertraging bij het verlaten van de woning. De huurder kan wel bezwaar aantekenen tegen het bevel, maar uitsluitend binnen twintig dagen na de betekening ervan. Ook de eerdergenoemde respijttermijn wordt in de nieuwe regelgeving ingeperkt: die kan nog maximaal twee keer in vier jaar worden aangevraagd, de achterstallige schuld moet binnen maximaal 45 tot 60 dagen worden betaald, en ook nu zal de huurder een boete van 1 procent van de huurprijs per dag moeten betalen voor elke dag vertraging bij het verlaten van het pand. Het wordt interessant om te zien of Italië met deze wet, als die is ingevoerd, erin zal slagen de volledig vastgelopen markt van gewone woningverhuur vlot te trekken. •

Nadere informatie
FJP Advocaten, met vestigingen in Amsterdam en Milaan, verleent juridische bijstand aan Nederlandse en buitenlandse cliënten bij het ­zakendoen in en met Italië. Ook staat het kantoor cliënten bij op vele ­andere rechtsgebieden, zoals bij de aan- en verkoop van onroerende ­zaken, internationaal (privaat)recht, handelsrecht, contractenrecht, ­successierecht en familierecht. FJP Advocaten is telefonisch bereikbaar 020 671 33 32 of ­schriftelijk info@fjplaw.nl.
www.fjplaw.nl