Nieuwe regels voor Italiaanse vve’s

FJP Advocaten

Wie een appartement in Italië heeft, kent het begrip condominio waarschijnlijk al. Het is de Italiaanse variant van de Nederlandse Vereniging van Eigenaren (VvE). In een gebouw met meerdere appartementen zijn er altijd gemeenschappelijke delen – muren, trappenhuizen, tuinen en in Italië vaak ook liften – die namens alle eigenaren moeten worden beheerd. De kosten daarvan worden onderling verdeeld. De Italiaanse overheid heeft nu een reeks wijzigingen voorgesteld in de regels voor deze condomini. Als de nieuwe wet inderdaad in werking treedt, zullen de gevolgen merkbaar zijn voor zowel huidige appartementseigenaren als mensen die nog van plan zijn een woning in Italië te kopen.

Aan de basis verandert er overigens niets: de verdeling van de gemeenschappelijke kosten blijft gekoppeld aan het aandeel dat iedere eigenaar in het gebouw heeft, uitgedrukt in duizendsten van het totaal. Maar op andere  punten wordt het systeem een stuk professioneler, transparanter en praktischer ingericht. Een belangrijke wijziging is dat beheerders van grotere appartementencomplexen – met meer dan vijftig appartementen – straks aan  extra eisen moeten voldoen. Wie zo’n complex wil beheren, moet dan over een specifieke kwalificatie beschikken en ingeschreven staan in een speciaal register van het ministerie. Daarmee wil de wetgever het beheer van grotere en vaak complexere gebouwen beter waarborgen.

Ook de positie van de beheerder verandert. Tot nu toe kon een beheerder verantwoordelijk worden gehouden als noodzakelijke werkzaamheden niet werden uitgevoerd doordat sommige eigenaren hun bijdrage niet betaalden. In de praktijk betekende dat vaak dat de beheerder toch een oplossing moest vinden, bijvoorbeeld door geld uit de kas van het condominio te gebruiken of andere, wel betalende eigenaren te vragen tijdelijk meer voor te  schieten. Volgens het nieuwe voorstel verdwijnt die verantwoordelijkheid. In plaats daarvan krijgt de beheerder twee duidelijke middelen om wanbetalers aan te pakken. Ten eerste kan hij een eigenaar die niet betaalt afsluiten  van gemeenschappelijke voorzieningen die afzonderlijk gebruikt kunnen worden, zoals de verwarming. Ten tweede mag hij de namen van wanbetalers doorgeven aan de aannemer als facturen door hun toedoen onbetaald  blijven. Die aannemer kan vervolgens rechtstreeks tegen deze eigenaren optreden om betaling af te dwingen. Voor toekomstige kopers is vooral een andere wijziging van belang. Wie een appartement koopt, wordt straks samen met de verkoper hoofdelijk aansprakelijk voor eventuele schulden van de verkoper aan het condominio over de twee jaar vóór de verkoop. Dat maakt het extra belangrijk om vooraf goed te laten controleren of er nog  achterstanden zijn. De notaris zal daarom, ter bescherming van de koper, bij de beheerder expliciet moeten navragen of zulke schulden bestaan. Daarnaast worden ook de regels voor besluitvorming versoepeld. Voor noodzakelijke werkzaamheden was voorheen een relatief zware meerderheid nodig: een meerderheid van de aanwezigen op de vergadering die samen minstens twee derde van de duizendsten van het gebouw  vertegenwoordigden.

In de toekomst zou een veel lagere drempel voldoende zijn: de aanwezigheid en vertegenwoordiging van een derde van de eigenaren. Nieuw is bovendien de verplichting om een verzekering af te sluiten voor het gezamenlijke gebouw, vergelijkbaar met een opstalverzekering. Ook dat past in de bredere lijn van meer professionalisering en betere bescherming van alle betrokkenen. De kern is dus duidelijk: het Italiaanse condominio wordt strakker geregeld, met meer bevoegdheden voor de beheerder, meer bescherming voor leveranciers en meer aandacht voor de positie van kopers. Wie al een appartement in Italië bezit of er binnenkort een wil kopen, doet er verstandig
aan deze ontwikkelingen goed in de gaten te houden. Zeker als het niet gaat om een vrijstaande villa, maar om een woning met gedeelde voorzieningen en dus gedeelde verantwoordelijkheden. •

Nadere informatie
FJP Advocaten, met vestigingen in Amsterdam en Milaan, verleent juridische bijstand aan Nederlandse en buitenlandse cliënten bij het ­zakendoen in en met Italië. Ook staat het kantoor cliënten bij op vele ­andere rechtsgebieden, zoals bij de aan- en verkoop van onroerende ­zaken, internationaal (privaat)recht, handelsrecht, contractenrecht, ­successierecht en familierecht. FJP Advocaten is telefonisch bereikbaar 020 671 33 32 of ­schriftelijk info@fjplaw.nl.
www.fjplaw.nl